日期：2016-1-13（原创文章,禁止转载）
万科A(000002):销售环比下降系暂时推盘下降
2011年7月份公司实现销售面积78.2万平方米,销售金额90.8亿元,分别比2010年同期增长3.2%和7.7%,环比上月下降30.7%和31.1%,销售均价为11611元,同比增长4.3%,环比下降0.6%。1-7月,剔出香河欢庆城项目的销售数据后,公司累计实现销售面积637万平方米,销售金额741亿元。本月新增土地五块,土地权益面积为62万平米,对应土地支付价格为16.6亿。
本月銷售環比下降30.7%,主要系推盤量下降所致,銷售均價與上月基本持平。
由于此前判断市场将逐月下行,万科采取了尽早推盘的策略,导致6月万科推盘量大幅上升,销售面积环比增长39%,金额增长47%。由于可售楼盘较少,7月万科的推盘量显著下降,仅为100亿左右,由此销售额较上月回落较多。从销售率的情况来看,去化速度近几个月基本保持稳定,在63%-64%。从销售均价来看,本月销售均价环比下降0.6%,与上月基本持平。
銷售弱市中較快增長,大幅跑贏市場整體水平,預計之后隨著供貨量加大,全年可實現1300億以上的銷售額。1-7月,萬科累計實現銷售額741億元,同比增長64%,遠遠高于全行業10%-15%左右的銷售增長水平,在弱市中顯示出了龍頭公司的運營能力優勢。按照1300億的銷售目標假設,萬科后續需要完成559億,對應平均每月完成112億元,而公司下半年供貨量約為上半年的1.5倍,我們認為,只要市場不發生極度悲觀的萎縮,完成這一目標并非難事。
新增土地儲備面積和金額分別較上月回落40%和27%,拿地謹慎,收縮投資。
由于受市场环境影响今年销售率整体不高,对后市预期亦不稳定,万科今年一直采取主动收缩投资的态度。从目前的来看,万科对于土地市场的谨慎态度并未发生改变,考虑到后续市场资金的继续收紧以及土地市场的回来,预计相对谨慎的拿地策略将持续。
強者恒強,估值底部,維持買入。在市場整體低迷的情況下,萬科的銷售持續跑贏市場整體,不論是安全性還是盈利的增長性都遠遠好于行業平均水平。我們在前期的報告中,曾多次測算過目前龍頭公司的估值,極端下,若與去年持平,結算利潤率降低至11%,則創造的每股利潤也應該在1.2元左右,而事實上,按照1300億的收入,13%的凈利潤水平,萬科每股對應的利潤應該在1.5元左右,對應當年創造利潤的PE為5.4倍,遠低于08年最低點11.7倍的估值。維持公司買入評級,預計2011年和2012年0.91元和1.31元,2011年業績100%鎖定。
