日期：2016-1-14（原创文章,禁止转载）
万科A(000002):—见招拆招 攻守平衡
公司一季度实现净利润12.1亿,元/股。公司一季度结算规模不足,使得相比去年几乎没有增长,但期末预收账款达到929.4亿,比照去年同期增长153.3%,业绩反映滞后。公司特别吁请投资人注意公司结算周期集中于四季度,我们没有理由怀疑公司在已销未结方面工程安排的可控性,因此对季度结算不足不予过分忧虑。
成熟大氣應對調控,見招拆招:2008年公司對調控的應對雖然是有所預見的,卻也是不成熟的。今年我們看不到公司突然大幅下調開工,看不到高調宣傳降價,卻能看到大量去化存貨,鞏固資金安全和控制拿地。
公司资产负债结构合理,以销定产应对调控风险。公司期末短期有息负债203亿,占期末现金54.6%,有息负债扣减现金后占总资产4.1%。公司一季度仅增加土地储备309万平米,在开工规模大幅上升的情况下,购买商品、接受劳务支付的现金仅204.6亿,比去年同期增加34.6%,而同期销售额大幅增加135.3%。这说明公司在拿地方面趋势性谨慎,以适应未来销售下滑和资金不断收紧的风险。
區域和產品結構的適銷對路。公司盡量拓展銷售受影響較小的區域,在今年前3個月新進入蕪湖、秦皇島和太原等城市;產品堅持中小戶型普通住房為主,90平米以下占53%;開工方面結合限購之下客戶需求變化,調整供應結構,盡可能降低調控影響。
風險提示:政策風險積聚,我們認為4月份起公司銷售去化會有所下降,完成新推盤銷售率超過60%的任務存在一定難度。但這不妨礙公司在基本面上相對于其他地產企業存在優勢。
盈利预测、估值和投资评级:我们维持公司11/12年1.01/1.31元的盈利预测,维持NAV9.65元/股。我们注意到,近期公司的股价表现是较为落后于行业指数的,这和基本面有背离,毕竟万科占行业的份额,无论是看销售还是看资源,都是缓慢上升的。我们给予公司2011年11倍PE,即11.11元的目标价和"买入"的投资评级。
